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Immobilienertragssteuer 2015/ 2016

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Seit dem 1. April 2012 gibt es in Österreich die Immobilienertragssteuer- grundsätzlich unterliegen somit sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken der Einkommensteuerpflicht. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren wurde abgeschafft. Der Steuersatz für die Veräußerung von Grundstücken betrug bis 31.12.2015 25% des Veräußerungs-Gewinnes. „Alt-Grundstücke“, meist Grundstücke die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, waren bis dahin mit einer moderaten Einkommenssteuer von 3,5% des Veräußerungs-Gewinnes zu versteuern.

neu ist:
Seit 01.01.2016 werden Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken nun mit einem Steuersatz von 30% bemessen. Für „Alt-Immobilien“ (das sind Immobilien, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden) wird der Steuersatz auf 4,3% angehoben. Zusätzlich entfällt künftig der 2 % ige Inflationsabschlag, der bei der Veräußerung ab dem 11. Besitzjahr geltend gemacht werden konnte.

Die Immobilienertragssteuer betrifft nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Schenkungen oder Erbschaften sind aktuell nicht davon betroffen

Grundstücke sind:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (inklusive Eigentumswohnungen)
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Für „Alt-Grundstücke“, das sind die meisten vor dem 31. März 2002 angeschafften Grundstücke, wird eine moderate Einkommensteuer von 4,2 % (vor dem 01.01.2016 3,5 %) des Veräußerungserlöses fällig. Von der Immobilienertragsteuer erfasst sind nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft, da es hier keinen Verkaufserlös in Form einer Gegenleistung gibt und somit kein Veräußerungsgewinn entsteht. Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer

1) Hauptwohnsitzbefreiung
2)
Herstellerbefreiung
3)
Enteignungen
4)
Tauschvorgänge

ad 1)
Steuerfrei ist wie bisher die Veräußerung von Eigenheimen/ Eigentumswohnungen samt Grund und Boden, wenn es sich dabei um den Hauptwohnsitz handelt. Der Hauptwohnsitz (= Mittelpunkt der Lebensinteressen) ist das Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung, in dem/ in der der Verkäufer seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens 2 Jahre, oder aber innerhalb der letzten 10 Jahre (vor der Veräußerung) mindestens 5 Jahre durchgehend gewohnt hat („5 aus 10-Regelung“). Die Befreiung gilt für
Grund und Boden bis zu einer Fläche von 1000m². Die „5 aus 10 Regelung“ gilt auch dann, wenn der Hauptwohnsitz im übrigen Zeitraum (somit bis zu 5 Jahren) vermietet wurde. Sie muss nicht unmittelbar vor der Veräußerung gegeben sein, es ist es nicht befreiungsschädlich, wenn der Hauptwohnsitz bereits vor Veräußerung aufgegeben wurde.
Der Veräußererer muss grundsätzlich selbst während der Nutzung als Hauptwohnsitz Eigentümer des Grundstücks gewesen sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung ist daher grundsätzlich nicht vererbbar, sodass der Verkauf aus der Verlassenschaft auch dann steuerpflichtig ist, wenn der Verstorbene das Hauptwohnsitzerfordernis erfüllt hätte. Hinsichtlich der „5 aus 10-Regelung“ zählen aber auch Zeiten, in denen der Veräußerer als Angehöriger dort gewohnt hat, aber noch nicht Eigentümer gewesen ist, wenn er das Grundstück letztlich geerbt/ geschenkt bekommen hat. Wird daher ein geerbtes oder geschenktes Einfamilienhaus oder eine solche Eigentumswohnung verkauft, kommt es darauf an, ob der Veräußerer (auch als bloßer Mitbewohner der Person, die das Haus oder die Wohnung später vererbt oder verschenkt hat) dort fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz gehabt hat. Weiters ist Voraussetzung, dass der Veräußerer den Hauptwohnsitz aufgibt oder (bei der Fünfjahresfrist) bereits aufgegeben hat.

Es gilt eine Toleranzfrist von einem Jahr, sowohl was die Begründung des Haupwohnsitzes für die Befreiung nach der Zweijahresregelung anbelangt, als auch für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes für beide Tatbestände.

 ad 2)
Steuerfrei bleiben auch Gewinne aus der Veräußerung eines selbst hergestellten Gebäudes. Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig, sofern nicht auch die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar ist. Das Gebäude muss von Grund auf neu errichtet werden (Es muss also ein „Hausbau“ vorliegen, keine – auch umfassende – Fertigstellung oder Renovierung!). Der Bauherr muss das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung trägen. Auch eine beauftragtes Unternehmen kann es errichten, wenn der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte. Der Veräußerer muss selbst Hersteller des Gebäudes sein; vom Rechtsvorgänger selbst hergestellte Gebäude sind daher von der Herstellerbefreiung nicht erfasst.

Ausnahme: Wenn das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat. Liegt eine teilweise Nutzung zur Erzielung von Einkünften vor (teilweise Vermietung des Hauses oder der Eigentumswohnung), kann nur der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden, während für den vermieteten Teil die Befreiung nicht greift.

ad 3)
Steuerfrei bleiben Veräußerungen im Zuge oder zur Vermeidung eines behördlichen Eingriffs (Enteignungen).

 ad 4)
Steuerfrei sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen eines Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahrens, wobei hier die besteuerungsrelevanten Daten der eingetauschten Grundstücke fortgeführt werden müssen.

Erhöhung der Immobilienertragssteuer – umgewidmete Immobilien

Es gibt es eine Änderung bei der Immobilienertragssteuer bei umgewidmeten Immobilien. Die bisherige Regelung für die pauschale Besteuerung von umgewidmeten (ab 01.01.1988) Immobilien (bisher 15%) soll verschärft werden.
Es gibt Fälle, wo eine Steuer rückwirkend erhöht bzw. erhoben werden soll:

  • Wenn die Umwidmung innerhalb von 5 Jahren nach einer Veräußerung ab dem 01.01.2015 erfolgt und mit dieser in wirtschaftlichem Zusammenhang steht
  • wenn die Umwidmung ab 01.01.2015 erfolgt ist und dies im Rahmen einer Besserungsvereinbarung zu einer nachträglichen Erhöhung des Kaufpreises führt.